Ziemia uczy cierpliwości

Wywiad z Wiesławem Janem Prusieckim dla portalu Propertynews.pl

Jakie są plusy pracy w oparciu o własny bank ziemi?

WJP: Praca z własnym bankiem ziemi to siła kapitału. Ziemia uczy cierpliwości, pokornego oczekiwania, aż zakupiony przeze mnie grunt nabierze tej pożądanej wartości. Podchodzę do tego jako do elementu gry rynkowej – szybkości uwalniania gruntu od decyzji inwestycyjnej po uzyskiwanie PnB, możliwości zamiany czy obciążania gruntu dla moich projektów.

Ziemia jest wieczna, to dobro, które ciężko czymkolwiek zastąpić. Liczba terenów niezabudowanych stale się kurczy, oczywiście wyburzanie, czy moja ulubiona – rewitalizacja niesie możliwości, ale grunty niezabudowane – szczególnie w dużych miastach to dobro rzadkie, ich nie przybywa.

Idealnie – zdywersyfikowane grunty powinny rozciągać się na mapie w prawo i w lewo. Wówczas ich różnorodne spektrum daje możliwości komfortowego i bezpiecznego inwestowania w to, co akurat jest potrzebne na rynku.

Od ponad 30 lat inwestuję w grunty o różnym przeznaczeniu. Doceniam siłę kapitału i wspólnych przedsięwzięć, gdzie podstawiam własny bank ziemi jako wartość, a partnerzy wnoszą kapitał, relacje z bankami, kontrahentami i generalnymi wykonawcami. Takie współdziałanie często staje się fundamentem do realizacji moich projektów.

Czy w czasach inflacji łatwo znaleźć nabywców na działki budowlane? Można zauważyć, że Polacy mają mniej pieniędzy?

WJP: Nominalnie mają ich więcej i lepiej zarabiają, jednak siła nabywcza i skłonność do zakupu oraz późniejszej realizacji inwestycji, w obliczu kosztów i „drogiego pieniądza” w banku, odracza decyzję lub wręcz przyczynia się do zmiany planów. Grunty kupowane są nadal, mniejsze działki i mniejsze domy, to widać w statystykach GUS. To prawda.

Reasumując zmienia się pula budżetu ale przede wszystkim zmienia się struktura i gotowość ponoszenia wydatków.

Zmiany społeczne redefiniują także pojęcie domu i miejsca zamieszkania, młode pokolenie inaczej podchodzi do kwestii posiadania i często samo dysponowanie nieruchomością, spełnia ich oczekiwania. Rynek idzie w kierunku władania i „abonamentowania” produktów, a nie samego tylko ich posiadania. Zwiększa się również mobilność życiowa i zawodowa młodego pokolenia, co sprzyja rozwojowi modelu najmu, a także korelowanie posiadania/władania nieruchomością zgodnie z fazami cyklu życia rodziny. Po co kupować nieruchomość na początek dla pary, potem dla 1 dziecka, 2 dzieci, skoro można wraz z rozwojem rodziny i zmiana potrzeb oraz możliwości finansowych zmieniać nieruchomość w trybie najmu.

Ponadto zmienia się podejście młodych ludzi do kwestii kumulowania majątku i budowania majątku dla kolejnych pokoleń, dziedziczenia, czy chęci zostawienia kolejnemu pokoleniu nieruchomości przestaje być celem samym sobie jako wyznacznik decyzji odnośnie do posiadania lub nieokreślonej nieruchomości.

Musimy patrzeć na rynek szerzej – nieruchomość to także inwestycja – zakup i koszty utrzymania – koszty dostosowania się do zmieniających się przepisów i wymogów, chociażby w zakresie efektywności energetycznej budynku, rosnących podatków od nieruchomości, kwestii ciągle przewijającego się tematu podatku katastralnego, etc. Dzisiaj są też inne, alternatywne możliwości tezauryzacji pieniądza czy też inwestowania, o atrakcyjnej stopie zwrotu, płynności i stabilności.

Jak widać zatem zjawisko jest złożone, nie wspominając już o przegrzaniu się rynku czy bańce nieruchomościowej, o której mówi się coraz głośniej.

Bez uwolnienia rynku ziemi i jego zasobów np. nieruchomości rolne w niskiej klasie, poprzemysłowe, pokoleniowe i powojskowe, zmianie MPZP i uporządkowania tej materii – zwiększenie procentowego udziału terenów z uchwalonymi planami, trudno będzie oczekiwać rewolucji. Trzeba dać rozwinąć skrzydła rynkowi PRS i rozwijać, dotować, nie tylko popyt, ale przede wszystkim podaż nieruchomości – to prawdziwy impuls rozwojowy i obszar do obniżania cen.

Branża budowlana także reaguje, programy unijne stymulują popyt na siłę roboczą i materiały, importuje się naszych pracowników do innych krajów, liczba Ukraińców także zmienia się na niekorzyść, stawki im oferowana są już także inne, brak rąk do pracy i wysokie koszty pracy – płaca minimalna, ZUS, etc. Także mają na to swój wpływ. Perspektywa końca wojny z Ukrainą i wydatki, inwestycje na infrastrukturę obronna w tym także budynki i budowle, napędzi rynek, podobnie jak odbudowa Ukrainy. Tanio już nie będzie, korekta cen i spadek dynamiki wzrostu, nawet stabilizacja jest możliwa, ale korekta głęboko nie wchodzi w mojej opinii w grę.

Wracając jednak do tematu, subwencjonowanie i dotowanie popytu, poprzez preferencyjne kredyty, zawsze wprowadza presje na zwyżkę cen, nie rozumiem, jak można o tym zapominać i w oparciu o to kształtować politykę mieszkaniową.

Regulacje w zakresie zagospodarowania terenu i warunków technicznych budynków są potrzebne i muszą podnosić jakość życia, trzeba je jednak stosować z analizą skutków w zakresie kosztów budowa co za tym idzie ceny nabycia. Ostatnie regulacje, słuszne co do kierunku i intencji, znakomicie wpłyną też – niestety negatywnie na koszt budowy i ilość mieszkań, a co za tym idzie na ceny lokali. Te zdecydowanie wzrosną.

Konieczne staje się zatem zabezpieczenie instytucji najmu – obu stron, a nie tylko najemcy. Jeśli mamy w leasingu auto i nie zapłacimy raty, tracimy je, w przypadku mieszkania brak zapłaty czynszu oznacza dopiero początek problemów. Tak nie może rozwijać się rynku najmu. Musimy o to zadbać. Potrzebne są szybkie regulacje w tym zakresie.

Projekty Grupy Konkret są prowadzone według autorskiej filozofii inwestycyjnej i lifestylowej EightyEight Concept. Czym się ona charakteryzuje?

WJP: EightyEight Concept to filozofia, architektura, produkt i aura bardzo bliska człowiekowi, którą opieram o proste, ale inteligentne rozwiązania, swobodną atmosferę, przypieczętowana profesjonalizmem zespołu. Patrzę na każdy detal i wierzę w ludzi i energię miejsca, która musi się przenikać i uzupełniać. EightyEight Concept w swojej strategii wspiera działalność CRS i tworzy szanse dla równości, innowacyjności oraz promuje rozwiązania mądre i ekologiczne. Nasze projekty zaczynamy od wielkiej wizji, która ma przetrwać wieki, przewidzieć nadchodzące zmiany, odpowiedzieć na potrzeby i zdobyć miano ponadczasowości. Architektura jest dla nas sztuką, filozofią i wynikową kreacji, którą wdrażamy w życie z zespołem naszych architektów. Rewitalizacja obiektów zabytkowych i poszukiwanie dla nich nowej funkcji jest naszą pasją i kompetencją, popartą wieloletnim doświadczeniem. Praca z tkanką historyczną pod nadzorem konserwatorskim wymaga specjalistycznej wiedzy i szacunku do zastanego środowiska. Doskonale to rozumiemy. EightyEight Concept to twórcza idea dwóch ósemek, które są dla mnie synonimem nieskończonego rozwoju.

Wśród najbardziej spektakularnych realizacji Grupy Konkret znajduje się między innymi City Park Poznań. Jakimi innymi przykładami innowacyjnego podejścia do projektowania wielofunkcyjnej przestrzeni publicznej możecie się poszczycić?

WJP: Zachęcam do zapoznania się z opracowaniem koncepcji, którą moja firma – Grupa Konkret, stworzyła dla Modlina. Jest to idea innowacyjnej dzielnicy Warszawy, zaprojektowanej mądrze i ponadczasowo. Nie chcę już dłużej używać określenia smart city. Stworzyliśmy wielofunkcyjną przestrzeń, zaprojektowaną mądrze. Przewidzieliśmy dziesiątki potencjalnych zmian i scenariuszy, jestem pewien, że za 100 lat mój pomysł będzie nadal aktualny. Wybiegajmy w przyszłość i analizujmy świat nieruchomości wszystkimi zmysłami. Zapewnienie przestrzeni na plac zabaw dla dzieci to dla mnie nieakceptowalne minimum. Kluczowe stają się takie aspekty jak retencja wody, zamknięty obieg wody deszczowej, parki i lasy kieszonkowe, odbetonowanie przestrzeni wspólnych, wykorzystanie dachów i ich powierzchni oraz fasad na powierzchnie czynne biologicznie. Nie tylko w nowych obiektach i przestrzeniach, ale także na już istniejących osiedlach, uliczkach, dzielnicach. Innej drogi nie ma.

Nad jakimi nowymi inwestycjami pracuje obecnie Grupa Konkret?

WJP: Folwark Jankowice w Tarnowie Podgórnym – w zaawansowanej realizacji; Ul. Dworcowa 63 w Bydgoszczy – w koncepcji projektowej; Twierdza Modlin – realizacja zgodna z etapowaniem inwestycji

Czy w sferze marzeń Grupy Konkret istnieje inwestycja, którą chcielibyście w przyszłości zrealizować?

WJP: Oczywiście, zawsze mamy głowę pełną wizji i pomysłów.

Obecnie poszukuję kolejnej lokalizacji pod realizację mojej autorskiej koncepcji City Park, którą zlokalizuję w innym europejskim mieście.